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Approccio alla ristrutturazione

Quando si decide di ristrutturare casa le considerazioni da fare sono tante, innanzitutto bisogna capire come valutare l'entità e quali lavori da fare in casa, cioè se la casa è solo da riordinare o interamente da ristrutturare. Opere come la tinteggiatura delle pareti o la sostituzione di pavimenti non prevedono la richiesta obbligatoria di permessi comunali nè la presenza di un professionista come un architetto, un ingegnere o anche un geometra. Se i lavori invece sono più impegnativi allora è consigliabile rivolgersi ad un tecnico, soprattutto quando si ha intenzione di demolire e ricostruire delle pareti, anche perché in questo caso si dovranno organizzare tutte le fasi dei lavori, dalle demolizione alle finiture, dalla richiesta di preventivi al controllo dei costi e dei prezzi proposti dalle imprese edili etc.

Quando si parla di lavori di ristrutturazione questi si differenziano in lavori di ristrutturazione completa o parziale. Se la ristrutturazione casa è completa, la prima cosa da fare è capire della cifra economica di cui si dispone, poi si procederà con il rilievo degli spazi da ristrutturare e successivamente con la proposta di un progetto di massima dei lavori da svolgere. Definito il progetto, bisognerà poi predisporre la pratica da presentare al Comune, e se l'appartamento non presenta particolari vincoli architettonici si potranno subito intraprendere i lavori da fare in casa. Una volta definite le opere da farsi e i relativi materiali, si fa la scelta dell'impresa che essenzialmente si baserà su vari parametri come il prezzo, i tempi ecc.. La ristrutturazione può essere anche parziale, cioè stiamo parlando di lavori che non richiedono grandi opere, come l'imbiancatura delle pareti, la sostituzione di pavimenti e rivestimentiche possono essere piastrelle o pavimenti in legno, la ricollocazione di prese e interruttori di corrente, a condizione che queste ultime non vadano a modificare nè l'impianto elettrico, nè quello idrico-sanitario giù esistente.

Operare sugli impianti quando si ristruttura casa

Ovviamente, a seconda del tipo di ristrutturazione che si decide d'intraprendere, gli interventi sugli impianti saranno differenti. Per quanto riguarda l'impianto idraulico, bisogna dire che se la ristrutturazione casa è completa allora si tenderà a realizzare una colonna di adduzione centrale dell'acqua che poi verrà collegata ai singoli elementi, attraverso delle tubazioni in pvc o acciaio inox. Se invece abbiamo un impianto idraulico esistente che vogliamo rinnovare solo in parte, dobbiamo sapere che in allegato agli impianti idraulici c'è una certificazione di conformità che dovrà essere rilasciata dall'installatore e dovrà certificare l'esecuzione dei lavori a regola d'arte, secondo quanto indicato dalla legge 46/90. In molti casi abbiamo situazioni per cui ci si ritrova ad avere rivestimenti e sanitari nuovi ma tubazioni molto vecchie, spesso si può incorrere nel rischio che i lavori di demolizioni da eseguire all'interno dello stesso appartamento possano comportare una rottura delle tubazioni stesse dovuta proprio alle frequenti vibrazioni.  Per quanto riguarda l'impianto elettrico si pensa di ristrutturare l'appartamento in modo completo, bisognerà accertarsi che vengano posate in opera le nuove canaline per l'alloggiamento dei fili elettrici: è importante che questi presentino scatole di derivazione debitamente posizionate, con annessi salvavita e interruttori magnetotermici per gli elettrodomestici. Inoltre, visto che la linea elettrica si sta facendo ex novo è utile creare una linea privilegiata, protetta con interruttore automatico al quadro, da destinare agli elettrodomestici e se lo si ritiene opportuno, in appartamenti di grandi dimensioni, si possono creare due linee distinte per la zona giorno e la zona notte. Se invece si decide di lasciare in essere l'impianto elettrico esistente, bisogna assicurarsi che questo sia stato fatto e messo a norma, questa verifica la si può fare o chiedendo la certificazione, oppure facendo verificare da un elettricista l'idoneità dei cavi e la potenza dell'impianto. Per l'impianto a gas o si decide di creare un nuovo impianto con tubazioni a norma, protette opportunamente da una guaina, e posate in opera sotto al pavimento, oppure se si vuole utilizzare l'impianto a gas esistente bisogna richiederne la certificazione. Se l'appartamento dispone di un impianto di riscaldamento termoautonomo, con caldaia alimentata a gas, bisognerà verificare che la posizione e le dimensioni dei fori di aerazione e dei tubi di esalazione siano effettivamente a norma prestando attenzione anche all'inclinazione e alla curvatura dei tubi.

Come ristrutturare casa in modo completo

Se invece la casa è completamente da ristrutturare, le lavorazioni cambieranno in funzione della tipologia costruttiva presente, ovvero, se stiamo parlando di un edificio in muratura piena, oppure di struttura in cemento armato e pareti in laterizio. Ovviamente quando nella ristrutturazione completa ci sono anche interventi su pareti, pavimenti, impianti, serramenti. Innanzitutto, prima di posare in opera le nuove pavimentazioni, siano esse piastrelle o parquet, bisognerà creare un sottofondo in cemento, che preveda una rete elettrosaldata e l'apposizione di materiali che siano isolanti sia dal punto di vista termico che acustico.

Si potrà intervenire anche su serramenti, porte e finestre, sostituendoli completamente, anche perché questi elementi hanno una forte incidenza sull'isolamento termico di una casa. Relativamente ai rivestimenti e agli intonaci, si dovrà procedere con la rimozione di quelli rovinati e con il loro ripristino. Questo è possibile solo se non si intende variare la distribuzione interna della casa, in caso contrario si dovranno uniformare le finiture, se si vogliono conservare i segni di interventi precedenti, si possono utilizzare tecniche di tinteggiatura non uniformi, come spugnatura, velatura e spatolatura e altre tecniche di pitturazione. Ovviamente le fasi delle lavorazioni, dovranno seguire quest'ordine. Si inizierà con i lavori relativi alla muratura così da definire gli spazi e configurare l'abitazione, poi si passerà all'impianto elettrico ed idraulico. Scelti i pavimenti e i rivestimenti si passerà alla loro posa in opera e infine si monteranno tutti gli infissi dalle finestre alle porte.

Costi di ristrutturazione

Relativamente ai costi di ristrutturazione, l'ideale sarebbe quello di non affidarsi ad una sola impresa, ma vagliare più proposte. Può capitare però, che le proposte avanzate siano troppo salate rispetto agli effettivi costi delle lavorazioni, infatti proprio su questo bisogna stare attenti. Per darvi un aiuto sul sito c'è una parte dedicata proprio al calcolo dei costi di ristrutturazione, che vi potrebbe chiarire alcune cose in merito ai vari preventivi che vi vengono proposti dalle varie ditte.

Incentivi per la ristrutturazione e detrazioni fiscali

Quando s'intraprendono dei lavori di ristrutturazione al proprio appartamento vi è la possibilità di detrarre parte delle spese sostenute per alcuni di questi attraverso la dichiarazione dei redditi, ovviamente non tutti possono beneficiare di questi incentivi e per poterne usufruire, bisogna compilare e presentare dei particolari documenti. Per capire di quale tipo di detrazione stiamo parlando dobbiamo fare una distinzione in merito al tipo d'intervento di ristrutturazione eseguito, al periodo in cui questo è stato eseguito e all'importo dei lavori, in base a questo varierà il limite di spesa massimo ammesso.
Infatti con il decreto legge n. 63 del 6 giugno 2013, poi convertito in legge n. 90 del 4 agosto 2013, sono state introdotte una serie di agevolazioni fiscali a favore di contribuenti che abbiano in atto interventi edilizi. Tali agevolazioni sono state prorogate fino al 31 Dicembre 2017 con la legge di Stabilità 2016. Secondo questa legge di Stabilità, le detrazioni fiscali per i lavori in casa si suddividono in questo modo:

- la detrazione fiscale del 55% per interventi di riqualificazione energetica del patrimonio edilizio esistente è stata elevata al 65%;

- è stata introdotta un'ulteriore detrazione del 65% per interventi di messa in sicurezza compiuti su edifici siti in zone ad alto rischio sismico, realizzati dopo il 4 agosto 2013;

- è introdotto un bonus fiscale consistente in una ulteriore detrazione del 50% per un tetto massimo di spesa di 10.000 euro, per l'acquisto di mobili e elettrodomestici ad alta efficienza, ma solo per l'arredo di immobili oggetto di detrazione 50% per interventi di ristrutturazione.

A livello documentale l'esistenza di un edificio viene provata semplicemente con la richiesta di accatastamento, oppure attraverso la ricevuta di pagamento dell'ICI o dell'IMU. Quindi se stiamo parlando di un immobile di nuova costruzione, le spese di questo non possono essere computate anche se rientrano nelle tipologie ammesse alla detrazione. Inoltre se parliamo di lavori di ristrutturazione la legge prevede il pagamento dell'IVA agevolata al 10%.

Tipi d'interventi detraibili

Una distinzione può essere fatta appunto in virtù delle tipologie d'intervento che come ben sappiamo sono molteplici quando parliamo di ristrutturazione.

Interventi di manutenzione ordinaria: Possono essere detratti gli interventi di questo tipo realizzati su parti comuni condominiali, tra cui rientrano la sostituzione integrale o parziale di pavimenti anche esterni e il rivestimento e tinteggiatura delle pareti esterne o interne dell'intero stabile. Le detrazioni relative a questi tipi d'interventi vengono divise in base alla quota millesimale.

Interventi di manutenzione straordinaria: Sono tutti quegli interventi eseguiti sulle singole unità abitative che interessano il rinnovamento e la sostituzione di parti anche strutturali di edifici.
Rientrano in questa categoria:

- l'installazione di ascensori e scale di sicurezza
- il rifacimento o la costruzione di scale interne
- la realizzazione e il miglioramento dei servizi igienici
- la nuova costruzione
- la demolizione e la ricostruzione di parte interna dei muri
- la posa in opera di una nuova pavimentazione esterna o sostituzione della precedente con modifica di superfici e materiali
- la sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso
- la realizzazione di recinzioni, muri di cinta o cancellate
- la sostituzione dei cancelletti d'ingresso con altri aventi caratteristiche diverse che possono riguardare materiali, dimensioni, colori
- la sostituzione dei solai di copertura con materiali diversi
- la sostituzione o la riparazione con innovazioni della caldaia esistente
- la sostituzione dell'impianto elettrico o l'integrazione per la messa a norma la sostituzione o la riparazione dell'impianto idraulico con innovazioni rispetto al preesistente.

Interventi di riqualificazione energetica: Sono tutti quegli interventi capaci di ridurre la quantità di energia necessaria per il riscaldamento dell'intero edificio 

Rientrano in questi anche gli interventi eseguiti sull'involucro dell'edificio, quindi su tutte le strutture opache orizzontali o verticali, pavimenti e pareti, nonché le finestre comprensive di infissi.
Sono considerati anche l'installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda sanitaria.

Se si installa un sistema termodinamico misto che quindi produce in maniera combinata energia elettrica ed energia termica, si possono detrarre solo le spese relative alla produzione di energia termica.

Anche se si sostituiscono, integralmente o parzialmente gli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti dotati di caldaie a condensazione, oppure impianti di riscaldamento con pompe di calore ad alta efficienza è possibile ottenere delle detrazioni.

Altri tipi d'interventi soggetti a detrazione: Rientrano in questa categoria gli interventi di ricostruzione dopo un evento calamitoso che prevedono il ripristino dell'immobile danneggiato, a condizione che sia stato dichiarato lo stato d'emergenza; gli interventi che prevedono l'eliminazione delle barriere architettoniche così da facilitare la mobilità interna o esterna all'abitazione per le persone portatrici di handicap ai sensi della legge 104/92; le opere volte a evitare gli infortuni domestici, come ad esempio la sostituzione del tubo del gas oppure di una presa, o ancora l'installazione del corrimano all'interno di una scala.

Possono essere soggette a detrazioni fiscali anche le spese per le prestazioni professionali ed eventuali spese per la progettazione connesse all'intervento di ristrutturazione, quindi la fattura dell'architetto o le perizie e i sopralluoghi necessari, gli oneri di urbanizzazione, l'iva, i bolli e i diritti pagati per concessioni, autorizzazioni e denunce.

Anche l'acquisto di elettrodomestici durante un intervento di ristrutturazione può essere detratto del 50%. Importante è che questi elettrodomestici siano di classe energetica A+ e posseggano l'etichetta energetica. (Fonte: Lavorincasa.it)

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