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Chi le può effettuare, come sono regolamentate, come sanare gli abusi e come scegliere i prodotti migliori

Rendere la propria casa più grande, aggiungendo della superficie utile fa sempre comodo; spesso si possono aggiungere degli ambienti recuperando spazi inutilizzati come i sottotetti. Però chi non dovesse possedere un sottotetto, ma abita in villa o all’ultimo piano di un edificio può guadagnare più spazio realizzando una sopraelevazione.  In tal modo si ha il vantaggio di aggiungere più camere senza dover cambiare casa e aggiungendo valore al proprio immobile; stesso discorso vale anche per gli ampliamenti da realizzare alle abitazioni o agli edifici già esistenti, qualora lo spazio non fosse più sufficiente.

 
Inoltre, nell’ottica del contrasto al consumo di nuovo suolo, tali interventi sono stati favoriti dal Governo e dalle Regioni come dimostrano i Piani Casa regionali che permettono, ad alcune condizioni, un aumento della volumetria pari al 20%.  
 
Sopraelevare infatti permette di sfruttare meglio suolo già urbanizzato e limita la realizzazione di nuove opere di urbanizzazione primaria (fogne, rete idrica, rete elettrica). Bisogna però comprendere chi può procedere a tali interventi, quali autorizzazioni sono necessarie e quali soluzioni tecnologiche sono le più appropriate. Di seguito una panoramica su questi argomenti. 
 

Le sopraelevazioni: chi le può realizzare

Le sopraelevazioni sono interventi di costruzione che si effettuano sopra l’ultimo piano o sopra il lastrico solare, aggiungendo uno o più piani in altezza. Le sopraelevazioni quindi permettono un’estensione dello spazio in verticale, trasformando il solaio dell’ultimo piano di un edificio o di una villetta, che precedentemente svolgeva la sola funzione di copertura. Proprio per questo motivo la prima cosa da fare in caso di sopraelevazione e verificare le caratteristiche statiche e strutturali del solaio di copertura per capire quali pesi è in grado di sopportare e per regolarsi di conseguenza nella scelta dei materiali da utilizzare. La sopraelevazioneinfatti non è permessa qualora le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.

Secondo quanto previsto dalle NTC (DM 14 gennaio 2008 ) è obbligatorio procedere alla valutazione della sicurezza e, qualora necessario, all’adeguamento della costruzione, per chiunque intenda sopraelevare la costruzione o ampliare la costruzione mediante opere strutturalmente connesse alla costruzione.La valutazione della sicurezza è finalizzata a stabilire se la struttura, a seguito dell’intervento, sia in grado di resistere alle combinazioni delle azioni di progetto.

Inoltre, le sopraelevazioni, nonche gli interventi che comportano un aumento del numero di piani, sono ammissibili solo se compatibili con gli strumenti urbanistici. Per questo per ogni progetto di sopraelevazione bisogna avvalersi di un progettista qualificato, abilitato e competente: in prima istanza è da verificare se il Regolamento Urbanistico ammette tali interventi.

Nei condomini generalmente il diritto di sopraelevare spetta o al proprietario dell'ultimo piano o al proprietario del lastrico solare, che però deve versare un’indennità al condominio per poter procedere all’intervento. Tuttavia quest’operazione non è sempre possibile in quanto bisogna verificare che non si crei un danno ai piani sottostanti, facendone diminuire l’aria o la luce, o che non si ledi l’aspetto architettonico dello stabile (se il palazzo è di particolare pregio storico artistico).
 
Secondo il Codice civile (Art. 952) però il proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare può vendere il diritto di superficie sopra l’ultimo piano; per far questo sarà necessario un atto di cessione che dovrà essere redatto per iscritto.
 
Se vengono rispettati i limiti di legge per la sopraelevazione, generalmente non c’è la necessità di avere il consenso del condomino, né per sopraelevare nè per cedere il diritto di superficie al fine di sopraelevare. Ma considerando che in alcuni casi i condomini hanno intrapreso le vie legali, accusando una diminuzione di aria o di luce, o un pregiudizio dell’aspetto architettonico, conviene sempre chiedere un parere preventivo ai condomini.
 

Autorizzazioni per le sopraelevazioni

Per gli interventi di sopraelevazione generalmente si richiede il Permesso di costruire o la SCIA;  tali interventi sono agevolati da apposite leggi regionali sulle sopraelevazioni o sugli ampliamenti in generale come i Piani Casa che in linea generale consentono, con uno snellimento delle procedure edilizie, un aumento della cubatura residenziale fino al 20% dell’esistente. Molte Regioni incentivano le sopraelevazioni perché in questo modo non si occupa altro suolo e si riduce l’incidenza delle opere di urbanizzazione primaria. 
 
Quindi nei condomini è necessario rispettare i limiti indicati dal Codice Civile, ovvero non pregiudicare le condizioni statiche dell’edificio e  non danneggiare l’aspetto architettonico dell’edificio e non diminuire l’aria e la luce ai piani sottostanti.

Interventi di sopraelevazione: come realizzarli

Nella scelta dei materiali per le sopraelevazioni bisogna fare particolare attenzione alla portata del solaio di copertura; di conseguenza spesso si opta per materiali leggeri che riescano comunque ad offrire elevate prestazioni. Se si vuole evitare un intervento strutturale pesante sull'esistente, si può optare per elementi leggeri come il legno.
 

Strutture in legno

Uno dei vantaggi della sopraelevazione con costruzioni in legno è la leggerezza degli elementi che spesso riescono a permettere una sopraelevazione fino a 2, o anche 3 piani sugli edifici esistenti. Inoltre spesso, grazie alle nuove tecnologie di montaggio per il prefabbricato, si possono ridurre notevolmente i tempi di realizzazione dell’opera. In più è un materiale ecologico e con i vari pacchetti in commercio si possono avere elevate prestazioni termiche.

Esistono sistemi per pareti in legno che si avvalgono di una struttura “a telaio”, costituita da montanti verticali ed orizzontali di adeguate dimensioni, tamponata su entrambi i lati con pannelli in legno, per conferire un fondamentale irrigidimento alla struttura, saturata al suo interno con isolante in fibre;

Strutture metalliche

Per sopraelevare si può anche optare per delle soluzioni a secco con strutture metalliche leggere. La struttura in profili multifunzione di acciaio unisce leggerezza, versatilità e velocità di esecuzione. In questa soluzione la struttura metallica e' costituita da una orditura verticale e da una struttura orizzontale, realizzate in profili di acciaio leggero, assemblati come una maglia reticolare.  Un esempio di soluzione strutturale in profili di acciaio laminati a freddo di spessore sottile.

Strutture di copertura

Per la copertura del nuovo piano si può optare per un tetto in legno, generalmente a falda, che unisce in genere isolamento termico, isolamento acustico, traspirabilità, igroscopicità e durata della copertura.

Anche per i tetti si può optare per un sistema costruttivo in metallo modulare, ovvero di strutture tralicciate in ferro zincato a caldo, che hanno il vantaggio di non richiedere manutenzione e assicurano stabilità e inalterabilità nel tempo. La modularità permette di assemblare tutti gli elementi in fase d'opera a mezzo di bulloni, senza bisogno di saldature e forature, adattandosi ad ogni tipologia di copertura. Ciò permette anche di smontare e rimontare l'innalzamento del piano, anche dopo molti anni dall'installazione, senza bisogno di intaccare le fondamenta dell'edificio. Inoltre in fase progettuale è possibile inserire abbaini e finestre da tetto e porre in opera ogni tipo di finitura (esterna ed interna).  
 
Ci sono soluzioni di questo tipo che si integrano perfettamente con i principi delle costruzioni in zona sismica, minimizzano le sollecitazioni indotte dall’evento sismico sulle strutture di supporto sottostanti, anche grazie a dispositivi di fissaggio a terra che limitano le rotazioni.

 
Pannelli e lastre per copertura

Per migliorare le prestazioni, soprattutto termiche, delle coperture si può optare per l’inserimento di pannelli termoisolanti. In commercio si trovano pannelli sandwich prefabbricati al polistirene estruso destinati all'isolamento di coperture a falde.


 
Un ottimo sistema per tetti termoventilati è un pannello stampato in polistirene espanso sinterizzato (EPS) certificato CE con eccellenti caratteristiche di coibentazione termica, impermeabilità all'acqua e permeabilità al vapore. Tale soluzione offre numerosi vantaggi: illimitata durata delle caratteristiche isolanti (in quanto il polistirene è insensibile ai fattori climatici ed agli effetti del tempo), un efficace raffrescamento dei locali sottotetto e ventilazione sotto il manto di copertura, elevata permeabilità al vapore per evitare la formazione di muffe e condense, impermeabilità del pannello all'acqua, maneggevolezza, calpestabilità e facilità di posa.
 

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