190 €/mq per ristrutturare un appartamento?
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- Creato: 20 Giugno 2014
Ristrutturare a costi contenuti oggi è possibile: niente trucchi e niente inganni soltanto un'analisi attenta di cosa fare e come fare......
Un cliente ci ha contattato poiché da un po’ di tempo desiderava ristrutturare il suo immobile ma spaventato dall’idea di spendere cifre fuori dalla sua portata rimandava di mese in mese il suo desiderio.
Qualche mese fa ci ha telefonato chiedendoci informazioni in merito al servizio Easy-Ristruttura approfondendo quanto già visionato sul nostro sito internet. A questo punto l’Architetto Giorgio Sabatini ha concordato un appuntamento, gratuito, direttamente presso il suo immobile per conoscere nel dettaglio le sue esigenze e valutare gli interventi necessari.
Questo articolo ha unicamente lo scopo di raccontare un’esperienza concreta di quanto può costare la ristrutturazione di un’immobile, le spese professionali, gli oneri comunali e quant’altro occorrente.
Analisi dello stato attuale dell’immobile:
Entrando nel dettaglio della richiesta, l’immobile di proprietà del cliente è un appartamento posto al quinto ed ultimo piano di un condominio costruito a fine anni ’60 all’interno del quale non sono state apportate modifiche pertanto la divisione interna, tutti gli impianti (elettrico, idro-termo-sanitario) sono quelli originali. L’immobile è composto da un ampio ingresso dal quale si accede sulla destra al soggiorno e a sinistra alla cucina; proseguendo è presente un grande disimpegno dove si affacciano le tre camere da letto, uno studio e l’unico bagno.
Cosa vorrebbe fare il proprietario?
Il cliente necessita di ampi spazi nella zona giorno, una cucina separata e la zona notte tre camere possibilmente della stessa metratura, un ripostiglio e di due bagni.
Descrizione del progetto:
Il progetto proposto e accettato dal committente cerca di soddisfare appieno le richieste fatte in sede di primo sopralluogo, nello specifico viene abbattuta la parete divisoria tra il soggiorno e l’ingresso ampliando pertanto la zona giorno, nella zona notte viene ridimensionato il disimpegno permettendo l’ampliamento della camera più piccola e realizzando un ripostiglio a cavallo delle due camere doppie. Il vecchio studio viene trasformato in secondo bagno di servizio con zona lavanderia.
Valutazione degli interventi da fare:
L’intervento si configura come “manutenzione straordinaria” e considerando che si tratta di un’immobile con ormai oltre 50 anni di vita si prevedono una serie di interventi che vanno a garantire qualità costruttiva ed impiantistica. Nello specifico dovendo intervenire nella realizzazione di un nuovo bagno con zona lavanderia si prevede il rifacimento completo dell’impianto idro-sanitario anche del bagno esistente; per quanto riguarda l’impianto di riscaldamento essendo presente un impianto centralizzato con radiatori e viste la ridotta incidenza dei costi per il riscaldamento dal conto delle spese condominiale si prevede il mantenimento dell’impianto esistente e la sola predisposizione per un impianto autonomo in maniera tale che in un secondo momento il cliente possa decidere se economicamente vantaggioso di staccarsi dal centralizzato. L’impianto elettrico verrà completamente rifatto con nuovi frutti e con dotazioni attualizzate alle esigenze specifiche del cliente.
I pavimenti esistenti sono in graniglia e il cliente vuole posare parquet su tutto l’appartamento: dovendo rifare tutti gli impianti si prevede la rimozione del pavimento esistente e del relativo massetto, in maniera tale da stendere gli impianti e realizzare un nuovo massetto alleggerito sopra il quale posare il parquet.
Gli infissi sono in legno con vetro singolo e sono dotati di avvolgibile: essendo datati e poco confortevoli abbiamo caldamente consigliato la sostituzione completa di infissi con tipologia in PVC e vetrocamera tipologia basso emissivo che garantiscono un ottimo comfort acustico ma soprattutto termico. Verranno sostituiti anche gli avvolgibili completi di cassonetto.
Per quanto riguarda le procedure amministrative per l’ottenimento delle autorizzazioni occorrenti per procedere ai lavori, trattandosi di semplice manutenzione straordinaria, si può intervenire presentando una Comunicazione Inizio Lavori e successivamente depositare al Catasto la nuova planimetria aggiornata secondo le variazioni apportate.
Analisi dei Costi, obiettivo: Ristrutturare a meno di 430 €/mq
Perseverando l’obiettivo che ci eravamo prefissati con il cliente e cioè quello di fare tutte le modifiche richieste rientrando in un budget di spesa prefissato, vi elenco qui di seguito le varie voci di spesa preventivate:
1) OPEERE EDILI: € 27.800
al fine di garantire la qualità esecutiva delle opere da realizzare sono stata tenuti di conto alcuni dettagli tecnici che in parte hanno determinato un aumento di costo finale ma che abbiamo reputato indispensabili ai fini dell’esecuzione a regola d’arte, nel dettaglio si precisa che:
- Si prevede la demolizione totale della pavimentazione esistente comprensiva del sottofondo in maniera tale da poter mantenere per quanto possibile l’attuale altezza netta dei vani: in tale spessore verranno canalizzati tutti gli impianti e ricoperti con un massetto alleggerito. In tal modo si evitano problematiche inerenti l’aumento del carico sui solai esistenti.
- Al fine di offrire alla committenza la libertà di scelta dei materiali di finitura (pavimenti, rivestimenti, battiscopa……) e dei sanitari (vaso, bidet, piatto doccia, lavandino…..) è stato conteggiato nel preventivo la sola posa dei materiali, mentre la fornitura sarà a totale carico della committenza che potrà acquistarli ove lo ritenga più opportuno
2) OPEERE IDRAULICO: € 6.200
realizzazione ed adeguamento di impianto idro termo sanitario come da indicazione degli arredamenti presenti nella planimetria in allegato: l'impianto di riscaldamento costituito da radiatori in alluminio verrà realizzato e collegato all'impianto centralizzato del condominio, con predisposizione per successiva installazione di caldaia autonoma installata nell'appartamento. Realizzazione di impianto idro-sanitario per 2 bagni e cucina a gas: Posa di sanitari nei bagni (Vaso, Bidet, Piatto doccia, Vasca, lavabo) Completo di Certificato di Conformità a chiusura dei lavori.
3) OPERE ELETTRICISTA: € 3.600
Realizzazione ed adeguamento di impianto elettrico, TVSat e telefonico come da indicazione degli arredamenti presenti nella planimetria in allegato: Serie Matix Bticino o similare, Completo di tutto il materiale occorrente (esempio: placche, termostato di zona, campanello interno, lampada di emergenza....ecc), e Certificato di Conformità a chiusura dei lavori.
4) INFISSI: € 11.200
Sostituzione completa di porte interne, porta di ingresso blindata, finestre e portefinestre, sostituzione degli avvolgibili:
- Finestre e Portefinestre: Sistema S2000AD Finestra e Portafinestra in PVC Colore BIANCO guar. grigia Guarnizione standard MSline TELAIO HP102 mm.68, ANTA MSline HP152 NODO MOBILE ANTA MSline HP152 NODO MOBILE , vetrocamera basso 4/16Ar/4T U=1,0.
- Portoncino blindato di ingresso: Porta d'ingresso SILVELOX ad anta singola. Modello: Medea - Classe 3 di Sicurezza Misure: mm.900x2100 Telaio tipo standard verniciato grigio interno e grigio esterno. Apertura dx a spingere. Carenatura battente: acciaio inox satinato. Controtelaio: fornito in kit con la porta. Lato interno: Pannello liscio tanganika sp. 6 mm., colore medio scuro, per ambienti interni Lato esterno: Pannello liscio tanganika sp. 6 mm., colore medio scuro, per ambienti interni Maniglia esterna: pomolo rotondo fisso, serie alluminio anodizzato argento Maniglia interna: maniglia girevole mod. std., serie alluminio anodizzato argento. Spioncino grandangolare. Lama para aria.
- Porte interne: Porta d'interno Trix a battente. Modello: GF01 Misure: 80x210x10. Telaio standard T1 Finitura: a scelta tra grigio spazzolato/bianco spazzolato/larice effetto tranchè Ferramenta: argento cromo satinato Maniglia: Mod. Praga cromo satinata.
- Avvolgibili: Fornitura e posa in opera di avvolgibili in pvc completi di normali accessori. -Avvolgitore con cassetta in multistrato e cuscinetti. -Guide fisse in ferro zincato.
Tutti i prezzi sopra evidenziati sono iva esclusa e ottenuti a seguito di preventivi inviati ad alcune ditte operanti nel settore di riferimento.
Agevolazioni fiscali per l’intervento 50% e 65%
Tutto l’intervento proposto in questo articolo usufruisce delle detrazioni fiscali permettendo di abbattere notevolmente il costo di intervento che a conti fatti si riduce di oltre la metà, fino ad arrivare a € 22.720 che equivalgono a € 190 al metro quadrato..!
Nel dettaglio per quanto riguarda le opere edili ed impiantistiche si può applicare la detrazione fiscale del 50% (pagina dedicata alle detrazioni fiscali 50%) pertanto:
€ 27.800 per le opere edili
€ 6.200 per l’impianto idro-termo-sanitario
€ 3.700 per l’impianto elettrico
Costo opere € 37.700 – 50% = €18.800
(prezzo finale di costo comprensivo della detrazione fiscale del 50% ottenuta in quote annuali per anni 10)
Per quanto riguarda gli infissi si possono usufruire delle detrazioni fiscali per riqualificazione energetica degli edifici (vedi pagina dedicata alle detrazioni fiscali 65%) pertanto:
Prezzo degli infissi: €11.200 – 65% = 3.920
(prezzo finale di costo comprensivo della detrazione fiscale del 65% ottenuta in quote annuali per anni 10)
Quindi sommando il Costo delle opere al prezzo degli infissi comprensivi delle detrazioni fiscali 50% e 65% si arriva ad un costo complessivo di € 22.720 che rapportato ai 120mq dell’appartamento si deduce che a conti fatti il costo dell’intervento si traduce in meno di €190 al metro quadrato….!
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