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Prima casa ai fini dell’agevolazione fiscale

Il decreto semplificazioni fiscali (Decreto legislativo 21 novembre 2014, n. 175) ha modificato i criteri per individuare la nozione di prima casa, dal punto di vista delle categorie catastali, per la quale è possibile fruire dell’agevolazione cosiddetta prima casa ai fini IVA.

 Il tutto al fine di semplificare la vita dei contribuenti. A spiegare queste novità previste nel decreto Semplificazioni è stata l’Agenzia delle entrate con la circolare n. 31/E del 30 dicembre 2014.

Agevolazione prima casa: il regime fiscale di favore

Soffermando la nostra attenzione sulla nozione di prima casa, si ricorda in primo luogo che l’agevolazione relativa consiste in un regime fiscale di favore per l’acquisto di un immobile da adibire a prima casa. In particolare sull’acquisto della prima casa è dovuta l’aliquota IVA ridotta al 4% (nel caso di cessione da un’impresa di costruzione), rispetto al 10% come previsto per le ordinarie cessioni di immobili.

Se l’acquisto è invece soggetto ad imposta di registro (nel caso di cessione da parte di un soggetto privato), con decorrenza dal 1° gennaio 2014, trovano applicazione l’imposta di registro ridotta al 2% e quelle ipotecaria e catastale fisse stabilite nelle seguenti misure: 

-50 euro in caso di trasferimento soggetto a imposta di registro;

-200 euro in caso di trasferimento soggetto a IVA.

Agevolazione prima casa: i requisiti dell’acquirente

Per poter fruire dell’agevolazione prima casa, l’acquirente deve soddisfare questi requisiti:

-non deve possedere, nello stesso Comune, un altro immobile idoneo ad essere adibito ad abitazione, neanche in comunione con il coniuge;

-non deve essere titolare di diritti di uso, usufrutto, abitazione su altro immobile nel medesimo Comune;

-non deve essere titolare di altro immobile su tutto il territorio nazionale, per il quale ha già fruito delle agevolazioni.

Tutti questi requisiti devono essere posseduti al momento dell’acquisto e dichiarati al notaio, che li trascrive nell’atto di compravendita immobiliare.

Prima casa: requisiti immobile

Per quanto invece riguarda l’immobile da acquistare per fruire dell’agevolazione prima casa, questo:

-deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha stabilito o stabilirà la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto o nel quale svolge la propria attività;

-non deve essere di lusso, non deve quindi rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8, A/9 (così come previste nel decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969).

La nozione di prima casa nel Decreto semplificazioni

In riferimento ai requisiti catastali dell’immobile oggetto della compravendita, per il quale si usufruisce dell’agevolazione prima casa, l’art. 33 del d.lgs. n. 175/2014 introduce delle novità nell’ottica della semplificazione per i contribuenti.

Si prevede in particolare che per fruire dell’agevolazione prima casa, in caso di applicazione dell’Iva con aliquota ridotta al 4%, deve trattarsi di abitazioni, anche in corso di costruzione, classificate o classificabili in categorie catastali diverse da:

-A/1 (abitazioni di tipo signorile);

-A/8 (abitazioni in ville);

-A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Dunque, non rilevano più le caratteristiche previste dal decreto ministeriale 2 agosto 1969, che contraddistinguono gli immobili di lusso. 

Perciò in sede di stipula dell’atto di trasferimento o di costituzione del diritto reale sull’abitazione per il quale si intende fruire dell’aliquota IVA ridotta al 4 per cento, deve essere dichiarata la classificazione o la classificabilità catastale dell’immobile nelle categorie che possono beneficiare del regime di favore, ossia:

-cat. A/2 – abitazioni di tipo civile; 

-cat.A/3 – abitazioni di tipo economico; 

-cat. A/4 – abitazioni di tipo popolare; 

-cat. A/5 – abitazioni di tipo ultra popolare; 

-cat. A/6 – abitazioni di tipo rurale; 

-cat. A/7 – abitazioni in villini; 

-cat. A/11 – abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.

Immobile dichiarato di lusso nel preliminare: la rettifica

Se in sede di stipula del contratto preliminare di compravendita, l’immobile è stato classificato di lusso, con applicazione dell’imposta sugli acconti con aliquota superiore al 4%, è possibile rettificare le fatture, mediante variazione in diminuzione, al fine di applicare l’aliquota ridotta al 4 per cento sull’intero corrispettivo dovuto.

Rimane fermo che l’agevolazione IVA prima casa non trova applicazione in relazione ai trasferimenti di immobili non abitativi, quali quelli rientranti nella categoria catastale A/10 – uffici e studi privati.

Cessione immobili diversi dalla prima casa e fabbricati Tupini

Per quanto poi concerne l’applicazione dell’aliquota IVA al 10% per le cessioni di abitazioni diverse dalla prima casa e per l’individuazione dei fabbricati Tupini (articolo 13, legge 408/1949), il Legislatore nel decreto semplificazioni considera superata la definizione di abitazione di lusso. "Fonte Lavorincasa.it"

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