Easy Domus, servizi professionali e tecnici per l’immobiliare e l’edilizia

I tecnici da consultare, le tempistiche, i documenti, gli errori da evitare: passo dopo passo, ecco come procedere.....

Comprare casa in questo periodo sembra un sogno. Ma acquistarne una da ristrutturare è possibile e conviene: il differenziale di prezzo fra una casa da ristrutturare e una appena rifatta nello stesso palazzo può variare anche fino ad un 50%.

Ecco come procedere, dopo l’acquisto.
Chi ristruttura la propria abitazione, spesso lo fa traendo spunto da riviste e conoscenti, visitando siti web, o chiedendo consulenza a architetti o arredatori. La richiesta principale è migliorare il comfort ottimizzando l’uso degli spazi interni, con particolare attenzione all’uso di tecnologia, materiali di qualità, cura dell’illuminazione interna, uso di prodotti ecologici. Nel caso di interventi di manutenzione straordinaria compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici lo strumento normativo è la CILA (Art. 6 comma 1 lettera a del T.U 380/01) che a differenza della DIA, con cui non era possibile iniziare i lavori prima di 30 giorni, permette di iniziare immediatamente. Per ottimizzare tempi e costi è fondamentale che il Committente si affidi a un Tecnico di fiducia che può dare un contributo al risultato sia in termini d’incidenza dei costi, sia sull’effettivo valore finale dell’opera.
Le fasi da seguire sono le seguenti:

1. SCELTA DEL TECNICO DI FIDUCIA. È opportuno che il committente assuma preliminarmente informazioni sulle opere già eseguite dal tecnico (architetto/ingegnere/geometra), sia per verificare se le stesse corrispondono alle sue attese, sia per controllarne la qualità dei risultati. In Italia è usuale contattare la figura professionale del Geometra per la ristrutturazione/ampliamento della propria casa, addirittura anche per la costruzione; questa direi che è una consuetudine e concezione tipica della mentalità italiana. Negli altri stati Europei è la figura dell'Architetto che si occupa della progettazione per ristrutturazione degli immobili, questo proprio perché la preparazione universitaria e il corso di laure consente all'Architetto di approfondire nozioni tecniche e progettuali, costruttive che nel corso di studi del Geometra non sono presenti. L'Architetto non si occupa solo di arredamento! questa è la concezione che si ha, mio malgrado, della figura dell'Architetto in Italia.....e poi non è vero che la parcella dell'Architetto è più cara del Geometra. Provate a confrontarla chiedendo un preventivo a Easy Domus.

2. PROGETTO PRELIMINARE. Coinvolgere il tecnico per la redazione del progetto preliminare che risponda alle proprie necessità, spiegando molto accuratamente quali sono le esigenze, sulla base delle quali intende modificare la propria casa e indicare preliminarmente l’importo massimo che si vuole sostenere. Questa è una fase cruciale, in quanto scelte chiare e condivise possono ridurre al minimo imprevisti e ritardi nell’esecuzione dei lavori. Compito del Committente è di fornire documentazione dell’appartamento: planimetria e visura catastale, atto di compravendita, concessione edilizia e certificato di abitabilità che attestino la legittimità della preesistenza. Compito del tecnico è verificare lo stato dei luoghi, eseguire un rilievo accurato e proporre un progetto.

3. PROGETTO ESECUTIVO. Una volta che il progetto preliminare è stato approvato dal committente, si passa alla redazione del progetto esecutivo: piante, sezioni, computo metrico estimativo, capitolato d’appalto (descrizione dettagliata delle opere), e contratto con indicazione dei costi, tempi di esecuzione e pagamenti (SAL Stati di avanzamento lavori). Contemporaneamente il committente dovrebbe operare con l’ausilio del tecnico una scelta dei materiali di finitura da ordinare per l’esecuzione dei lavori. Per i dettagli visita la pagina dedicata Easy-Ristruttura.

4. OFFERTA DELLE IMPRESE. Fornire il progetto esecutivo con computo metrico elle imprese esecutrici (almeno 2/3) al fine di ottenere la migliore offerta. È importante scegliere imprese affidabili che abbiano esperienze documentate in ristrutturazioni di interni. L’ideale è che le buste con le offerte siano consegnate direttamente al cliente-committente, e aperte tutte insieme. Normalmente nelle offerte vengono escluse le forniture di pavimenti, rivestimenti, sanitari, rubinetterie, arredi ecc. che restano a carico del committente. I costi totali si ottengono dalla somma delle offerte più quella delle forniture. Normalmente queste tre fasi richiedono dai 30-45 giorni.

5. Presentazione della CILA/SICA presso gli uffici tecnici del Comune. I documenti da consegnare sono: comunicazione firmata dal proprietario e dal progettista; relazione tecnica asseverata del tecnico abilitato; elaborati di progetto con ante/inter/post-operam; dati dell’impresa e DURC (documento unico di regolarità contributiva). Nel caso di affidamento dei lavori a più imprese sarà necessario redigere un PSC ai sensi del D.Lgs. 81/2008, nominando un Coordinatore per la Sicurezza.

6. AGEVOLAZIONI FISCALI. Con la legge di Stabilità è stata prorogata al 31 dicembre 2015 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef 50 % con il limite massimo di spesa di 96 mila euro per unità immobiliare. I lavori sulle unità immobiliari residenziali e sugli edifici residenziali per i quali spetta l’agevolazione fiscale sono quelli elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia). In particolare, la detrazione riguarda le spese sostenute per interventi di manutenzione straordinaria, per le opere di restauro e risanamento conservativo, per i lavori di ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze. Altre spese ammesse all’agevolazione sono: le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse, le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento, le spese per la messa in regola degli edifici ai sensi del DM 37/2008 – ex legge 46/90 (impianti elettrici) e delle norme Unicig per gli impianti a metano (legge 1083/71), le spese per l’acquisto dei materiali, il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti, le spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori, gli oneri di urbanizzazione, gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi nonché agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (decreto n. 41 del 18 febbraio 1998). Il pagamento deve essere effettuato mediante bonifico bancario o postale, da cui risultino: causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16- bis del Dpr 917/1986); codice fiscale del soggetto che paga; codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento. Per i dettagli visita la pagina dedicata alle Agevolazioni Fiscali.

7. RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA. Si possono altresì detrarre il 65% delle spese sostenute fino al 31 dicembre 2015, per gli interventi di riqualificazione energetica di edifici già esistenti. A titolo esemplificativo si indicano interventi che rispettano i requisiti definiti con il Decreto del Ministro dello Sviluppo Economico dell’11 marzo 2008, così come modificato dal decreto 26 gennaio 2010, quali interventi di riqualificazione energetica, sostituzione infissi, installazioni di pannelli solari, sostituzione di impianti di climatizzazione, isolamento termico dell'edificio (cappotto termico, isolamento della copertura....). Per i dettagli visita la pagina dedicata alle Agevolazioni Fiscali.

8. ESECUZIONE DEI LAVORI. Un progetto esecutivo completo permette di ridurre al minimo il ricorso a Varianti in corso d’opera. Compito della direzione dei lavori è di controllare l’esecuzione dell’opera in base al progetto approvato dagli organi competenti e al progetto esecutivo, salvaguardando, nell’interesse del Committente, la migliore qualità delle opere, nel rispetto dei costi e dei tempi dell’esecuzione.
9. FINE LAVORI. Una volta che i lavori sono terminati il tecnico presenterà accatastamento con Variazione catastale (DOCFA) presso l’Agenzia del Territorio e la Comunicazione di Fine Lavori presso gli uffici tecnici del Comune, certificando la conformità al progetto presentato (e/o alle varianti). Nel caso di interventi che modificano la prestazione energetica dell’appartamento, bisognerà aggiornare l’attestato di certificazione energetica (APE) decreto legge 63/2013. L’impresa rilascerà al Committente la dichiarazione di conformit à che attesta la messa in regola e/o la conformità degli impianti elettrici, idraulici e termici rispetto alla normativa vigente. Vedi Easy-Tecnico.

10. ERRORI DA EVITARE. Alcuni committenti commettono l’errore di non dare sufficienti informazioni, tendono a condizionare su soluzioni, forme e stili che preferiscono, impedendo all’architetto d’esprimere appieno la sua competenza. Viceversa non aver condiviso e compreso appieno le proposte progettuali può produrre continui ripensamenti e ritardi nell’esecuzione dei lavori. Altro errore da evitare è scegliere l’impresa sulla base della convenienza del prezzo offerto, senza una accurata informazione e documentazione sulle sue capacità esecutive e organizzative, sull’esito delle opere dalla medesima in precedenza realizzate.

DA DOVE COMINCIARE. Se vuoi ristrutturare il tuo immobile approfitta dell’Offerta proposta da EasyDomus: ti proponiamo gratuitamente e senza alcun impegno un sopralluogo da parte di un Architetto e la valutazione economica/tecnica dell’intervento progettuale proposto. Visita la pagina dedicata all'offerta cliccando qui.
Altrimenti calcola il tuo preventivo GRATUITAMENTE, costi professionali e tecnici, ristrutturazioni, nuove costruzioni, ampliamenti, riqualificazioni energetiche (cappotto termico, tetto ventilato), edifici e case prefabbricati in legno prefabbricato, bioedilizia; per maggiori dettagli vai alla pagina Easy-Preventivo.

www.easy-domus.it  email: info@easy-domust  Tel: 333.8271537 - Architetto Giorgio Sabatini